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相続コンサルティング

相続コンサルティング

土地100㎡+貯金500万円でも相続税はかかる、という事実

平成27年1月から相続税の改正があったことは周知の通り。
この改正により相続税がより身近なものになっているのですが、あまり感じていない方が多いようです。

どれだけ身近になったか?をご理解頂くため、ちょっと試算してみましょう。

東京の立川市を例に取ると、この立川市の平均地価(公示価格)はm²当たり48万円。
相続税の評価はこれの80%程度として、100m²の土地を持っていた場合3,840万円。
これに預金が500万円あれば、これだけで相続財産は4,340万円となります。
では、相続税がかかるかかからないかの境界は?というと・・・

相続税は基礎控除(ベースとなる控除額)=3,000万円・・・①
更に相続人1人に対して600万円の控除・・・②
①と②の合計額と相続財産を比べるので、仮に相続人が奥さんと子供1人の場合は –
基礎控除3,000万円+(600万円×相続人2人)=4,200万円となり
相続財産4,340万円 ≧ 4,200万円で相続税がかかる!

でも大丈夫、うちは相続人が奥さんと子供2人だから – と思っていませんか?
この場合、基礎控除3,000万円+(600万円×相続人3人)=4,800万円を超えると相続税がかかるので、この場合は相続財産4,340万円 ≦ 4,800万円で相続税0円!安心!!と思っていませんか?

土地の上に『建物』があった場合は・・・・他人事ではなくなってきています。
誰もが自宅近くの税務署の場所を知らざるを得ない – そんな時代になった、という事です。
※住居などの場合は特例等があります。

不動産を購入した時、その日から相続対策は始まっている、という事実

相続税??いやいやまだまだ先の話・・・何て言っていませんか?
相続税がかかるか、かからないかは、

①相続人数
②相続財産の価格(評価)

この2点で決まります。

そして、相続となる日は・・・失礼かも知れませんが『明日』いや、『今日』かも知れないのです。
その事実を知った日に対策しようにも対策できませんよね?
預貯金・有価証券などは相続財産としての大きさがイメージしやすいものです。
預貯金はその日の残高で大きさ(金額)が判るし、株式などもある程度その会社の株価を知る手がかりはいろいろとあります。

しかし、不動産はどうでしょう?

例えばあなたの持つ土地、相続財産としての大きさ(価値)はいくら?直ぐに答えられますか?
相続財産となる不動産の価値は、いろいろな条件でその評価は変わってきます。
できるだけ相続財産としての評価を低くしたほうが・・・得だと思いませんか?
なので、不動産を購入したらその日から相続対策すべき ― という事になりませんか?

税の専門家は税理士・会計士だけではない、という事実

私たちが日常よく触れている税金は、サラリーマン・自営業の方は『所得税』『住民税』、会社は『法人税』、一般消費者は『消費税』といったところでしょうか。

これらの税金は常に生活に密着している為、さすがに税理士・会計士さんは専門知識を持っています。
ただ、相続・贈与など、どちらかというと生涯にそれほど多く直面しない税金の場合・・・同じような税金だからと言って税理士・会計士さんが得意か?というと、実はそうではないのです。
弁護士さんが全ての法律に詳しいか?というと、決してそんな事はありません。
刑事事件が得意な弁護士さんもいれば、民事が得意だったり、家庭内争議のことが詳しかったり、いろいろ得意分野があります。
同様に税理士・会計士さんにも得意分野があり、相続・贈与に詳しいという人はそれほど多くはいらっしゃらないのが現実です。

これには理由があります。
相続を例に取ると、「評価」の仕方が非常に難しいことや、評価の在り方がややこしい、はたまた表面には表現されない事実が多いことが挙げられますが、何より決定的なことは「それほど申告する機会がない」ということが挙げられます。
相続財産は、『不動産の評価』及び『2次相続を視野に入れた』対策を講じて保有しなければなりません。
そのため、保有した段階で相続に詳しい人に相談すべき、ということになります。

土地は『整形地』ではないことが多い、という事実

さて、あなたがもし土地を買いたいと思ったときに、どのような形の土地を購入するでしょう?
ここに2つの土地があるとしましょう。
Aという土地は、綺麗な地形をしている100m²の土地、一方Bという土地は、歪(いびつ)な地形の土地100m²です。

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さて、同じ100m²の土地。あなたならどちらの土地を購入したいと思いますか?殆どの方はA土地を購入したいと思れるでしょう。
相続の評価も、他の条件が同じだとした場合の土地の場合、価値としてA>Bという事になり評価も当然Aのほうが大きいのです。

Bは整形地(綺麗な四角の土地)に対して、図のような陰地が出来ます。
相続財産時の評価は、このような陰地部分は一定の率で求めた値を評価額から控除するため
当然相続財産の価値は小さくなります。

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ところで、皆さんのお持ちの土地は本当に綺麗な整形地でしょうか?

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ということは・・・このような土地であれば評価を下げることが出来る ― という事です。
であれば・・・

今、相続コンサルが必要になってきた、という事実

弊社の相続コンサルは、いつかは自分も直面するであろう事態に備えるため、或いは、まさしく今その真っ只中という場合の相談相手という立場です。
相続財産は『評価』でかなり違ってくるもの。現場を見ずに評価を行う、という愕然とした事実もたくさん事例としてありますが、まさに『事件は現場で起きている』、という事を肝に命じて下さい。
税の専門家は税理士・会計士さんと安易に考えるのではなく、先ず評価についてある程度ご自分でも詳しくなるように(現場を見て、知って)、そして関与していただく税理士・会計士さんに、逆に評価を行ううえでこのような現場の状況がある、とお伝えできるようにしたいものです。
そのためには、そのことを相談できる相手を出来れば相続前から持つことをお勧めいたします。

相続コンサルティングの内容

弊社の相続コンサルティングは、相続の各専門家(相続士・税理士・司法書士・弁護士・行政書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・ファイナンシャルプランナー等)とネットワークを組み、ご相談者様が円満で、適切な相続等を完了するためのアドバイスと支援を行うための経験豊富な知識を持つ相続、財産評価に特化したアドバイザー軍団なのです。

具体的な業務内容

・財産評価の作成・・・一人ひとりの財産目録を作成し、それに基づき対策のご提案を行います。
・相続税の申告・納付 ・・・適正な財産評価を行い、できる規定を最大限活用した適性な税の申告・納付へ導きます。
・遺産分割・・・相続人の皆さんの仲介役となり、「争族」を解消した平等な遺産分割をご提案します。
・相続手続 ・・・上記遺産分割協議の全相続人との仲介、不動産の相続登記の実行、保険や預金の相続手続等
・財産の活用・・・相続・贈与で得た財産の管理・運用のご提案
・2次相続対策・・・相続開始前の段階で、2次相続も視野に入れたご提案
・セカンドオピニオン・・・相続・贈与、その他財産の評価における実態調査を含めた検証

実際の相談事例

【1次相続は終わったが、2次相続が心配。】
・事業を行っているため、顧問の税理士さんに父が亡くなったときに相続をお願いしたが、今、母が入退院を繰り返しており、このまま2次相続になった場合、相続税が心配というAさん・・・
⇒ 1次相続時の相続税の申告書を拝見しましたが、正直1次相続時の分割があまりにも2次相続を考えない処理となっていました。

結局、2次相続は、父の財産+母の財産を全て娘であるAさんが相続することとなり結果、1次相続で免れた相続税を全てAさんが被る格好となり、1次相続は単なる税金の猶予、となる羽目でした。
早速2次相続対策として
① 生命保険の活用
② 不動産購入における評価減
③ 相続時精算課税を利用した、収益性の高い不動産の名義変更による納税資金準備
④ 太陽光設備の購入における評価減
⑤ 所有不動産の所有区分を生かした税対策
という手続きを行っていただき、2次相続に備えました。
幸い未だ2次相続は発生していませんが、このように早めに手を打つことで納税額を抑える行為は可能となります。

【危ない勘違い】
相談者Bさんは、別な相談で見えたのですが、そのときの雑談からわかったことです。
贈与に対する知識を少々持っておられた関係で、Bさんのお子さんついてここ数年、相続対策として、ずっと年間100万円を『お子さん名義』に預けいれされてきました。
そのお子さんももう小学校6年生となっており、少しずつでも蓄えてきた自分に非常に満足そうでした。
贈与税は年間110万円以内では免税額があり、税金がかかりません。これは皆さん周知のとおりです。
あくまでも『贈与』の場合は・・・ですが。

さて、贈与とは簡単に贈与をする側と受ける側が双方において、贈与という認識をもっておかねばならず、また、与えた資金、受け取った資金は、当然、受け取った側が自由にその使途を決めることができるわけです。

ここで、注意しなければならない点は

① 毎年定額で100万円贈与という事は、『当初から決まっていた贈与』であり、それを単に分割で払っているのでは?という事。
例えば当初から1,000万円の贈与が決定されており、これを10年に亘り、年100万ずつ支払っているのでは?という歪んだ考え方ができる。
② そもそも贈与ではない
贈与とは贈与を行う側、受ける側両者において贈与の認識を行う必要があります。Bさんの場合、①はなかったとしても、贈与を受けた側は贈与されている、という事実を知らず、通帳の管理保管もBさんが行っており、贈与を受けた側ではその資金を自由に利用できない、ということから贈与とはならないため、相続時には、名義人の表記が違うBさんの相続財産、という事になります。
このため、
1)贈与契約書の作成
2)贈与した資金の管理運用をお子さんに任せる
といった策を講じました。

【ちゃんと測ろうね】
相談者Cさんは、ご自分が持つ財産の評価がどうなのか、顧問の会計士さんに尋ねたがざっくりとした内容で、非常に疑問を持っておられました。
というのも、Cさんは先祖代々受け継がれてきた土地の場所を知っているが、自身にとってはあまり魅力の無い土地だったため、その土地の活用方法や実際の価値をしっかりと知り、相続財産がどの位あるか把握しておきたい、という事でした。
会計士さんに出したという資料は『土地の登記簿謄本』『固定資産税の評価通知書』『法務局からとってきた公図』この3点のようでした。
早速現場に行って簡易測量を試みました。

その結果は・・・

① 測量上の面積と登記上の面積が違っていた
② 法務局でとった公図より明らかに土地が歪になっており、評価を出すと影地ができており、評価を出すには、影地補正が必要

上記2点が明らかになりました。

このため、新しく測った土地の図面を作成し、評価を出すと、評価額は約2割程度減少することがわかった。
現金や有価証券などはある程度評価について誤差は生じないが、特例の多い土地などの不動産については、現地での実地調査を行い誤った『相続財産』で把握せず先ずはしっかりとした財産評価を行った上で、その上でその活用、対策を講ずる必要があると思われます。

何れもご自身がもっとしっかりと財産と向き合うこと、が重要だと思います。
そのためには、ご自身も財産についてもう少し詳しくなることが必要であり、全てを他に丸投げでは『損』をする場合が多いということです。
普段から財産のことにについて相談できるアドバイザーを見つけたり、その方々から財産についての知識を学んだり、また、財産をうまく活用、保全するためにも、しっかりとアドバイスできる専門家を見つけましょう。

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